Все просто: до введения механизма защиты дольщиков через ЭСКРОУ счет, застройщик привлекал деньги покупателя взамен на даваемый ему дисконт. Дольщик получал премию за риск, разумеется который был совсем ненулевой. Термин «Обманутый дольщик» не сходил со страниц новостных изданий.

Даже такие строительные гиганты как Су-155 или Urban Group попали под банкротсво и показали что размер застройщика не является гарантом надежности ❗❗❗

С введением проектного финансирования стройки банками, застройщик во время строительства может рассчитывать только на деньги банка (ну или собственные), стоимость которых уже заложены в цену продаваемых квартир.

Т.е. никакого дисконта от застройщика за полученные от вас денег у него нет, потому что он их получит только после того как достроит объект, а за дорогие (особенно сейчас) деньги банка он уже заплатил и заложил в свою фин. модель и цену квартиры. Да и премии за риск тут нет, так как для дольщика, по сути, теперь нет риска.

— Вы скажите, ну цена квартиры после сдачи ЖК будет все равно же выше чем на старте продаж 🤔

Совсем не факт, она может оставаться такой же на всем протяжении строительства, особенно если застройщик переоценил потенциал своего ЖК. Но даже если в абсолютном выражении цена и вырастет за время строительства, то не так как вырастет бытовая инфляция, а значит что по факту она потеряет в своей покупательной стоимости.

То есть в сравнении с различными финансовыми инструментами, инвестиция в недвижимость на котловане проигрывает 👎

При этом все таки хочется по инерции зайти в новострой, с мыслью, что рано или поздно все равно цена вырастет, я подожду. Тем более что вокруг столько информационного шума и рекламы про старты продаж, подборки на любой вкус, рассрочки. Правда, продавцы инвест идей быстро переобулись и уже говорят про горизонт инвестирования 5-10 лет.

Еще один огромный риск инвестиций в «котлован», это задержка сроков сдачи. Сейчас это особенно актуально.

И чем раньше этап строительства, тем выше риск срыва сроков. А задержка сроков — это потеря доходности.

Связано это с тем, что в фин. модели заложена одна стоимость, а по факту, из-за бешеной инфляции, на этапе строительства она выходит другая. А если это приправить растущими импортными составляющими на фоне ослабления рубля и санкциями, получаем кассовый разрыв, который очень быстро могут почувствовать все участники строительного процесса, как следствие - заморозка сроков стройки на неопределенный срок и большие потери доходности для дольщика.

К тому же, сейчас появляются новости о том, что, в рамках поддержки отрасли, застройщиков освободят от оплаты штрафов за срыв сроков сдачи. Этот фактор еще больше снизит мотивацию застройщиков сдавать объекты в срок.

Ну и вишенкой на торте, вас ждет:

❌ Отсутствие инфраструктуры: Новые районы требуют времени для развития — ни школ, ни магазинов поблизости.
❌ Скрытые дополнительные расходы: Ремонт, перепланировка, и это только начало.
❌ Замороженные деньги: Ваши средства работают на застройщика, а не на ваш комфорт.
❌ Вечные ремонты соседей: звуки перфоратора и молотка будут пробуждать вас каждое утро, а в случае, если квартира будет сдана, арендаторы, скорее всего съедут в первый же месяц, либо придется подвигаться по оплате.

И самое главное — вам придется ждать, а это может длиться годами.

Вы скажете хорошо, а какие еще есть варианты сохранить деньги? Что насчет банковских вкладов? Ведь даже Г.Греф сказал что это уникальная ситуация в истории с подобным уровнем % на депозитах.

Да, все так, и это хоть какая-то возможность защититься от реальной инфляции,только помним про:
❌ лимит страхования агентством страхования вкладов в размере 1,4 млн
❌ возможность изменения налоговых условий
❌ возможность запроса банком доказательств происхождения средств

Ну и страшилки про ограничения и лимиты на снятие средств, о которых все чаще произносится вслух из разных источников, не добавляет уверенности в этом инструменте.

Да и в целом, условный баланс между реальной инфляцией и ставками на вкладах может быстро измениться вместе с валютным курсом рубля, который играет не последнюю роль в реальных ценах на товары и услуги.

Что получатся?

...